מידע ופירוט על תפקידי המתווך וכיצד תוכלו להיעזר בתיווך
נשמח לעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה עבור ההשקעה שלכם , להלן מידע חשוב בקשר לתפקידי התיווך והיתרונות שתוכלו להפיק משימוש במתווך .
מי זה מתווך ומה תפקידו?
מתווך נדל"ן, זה אדם שקיבל רשיון מטעם משרד המשפטים שמאפשר לו לעסוק בתיווך של כל סוגי עסקאות במקרקעין. מתווך מקצועי מכיר את שוק הנדל"ן של האזור שהוא מתמחה בו, ויכול לעזור למוכרים למכור את דירתם בתנאים מועדפים או לעזור לרוכשים למצוא ולקנות נכס על פי הפרמטרים המבוקשים על ידם.
מה יכול לקרות כאשר אדם מנסה למכור את דירתו לבד?
ברוב המדינות המתוקנות כמעט אף אחד לא מוכר ולא קונה דירות בעצמו. כולם עובדים עם סוכנויות התיווך וזה לא מפתיע, מכיוון, שכל אדם אמור לעסוק בתחום שהוא טוב בו ובשאר התחומים לפנות למקצוענים ולאפשר להם לעבוד. אדם שאף פעם לא מכר דירה עלול להיתקל בהמון מכשולים בלתי צפויים שעשויים לעלות לו ביוקר. לאדם מן השורה קשה מאד להבין את המחיר האמיתי והנכון לדירתו, כי איו לו את המידע המלא לגבי שיטה לתימחור הנכס והוא לא מבין למה נכסים שדומים מאד למראית עין, נבדלים משמעותית במחיר וקשה לא להבחין בין העיקר לטפל.
למה בכלל צריך מתווך?
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מתוך כל 10 עסקאות, 7 נסגרות באמצעות משרדי תיווך. לכן גם היום בשוק דירות יד שניה ניכרת הדומיננטיות של מתווכים. מוכרים, שמנסים למכור בעצמם, חלקם לא מקבלים טלפון אחד מן הקונים הפוטנציאליים ויכולים 3-4 חודשים לפרסם בלי תוצאות מוחשיות. אחרים מקבלים רק "הגל הראשון" מיד עם פרסום המודעה, מקבלים הרבה הצעות נמוכות ממחיר הרצוי ומשא ומתן נכנס למבוי סתום, מכיוון שהפערים בין הקונים למוכרים מאד גדולים ולפעמים לא ניתנים לגישור בלי הגורם המקצועי והמגשר. כל צד מתבצר בעמדה שלו ולא מוכן להתפשר . לכן בכל משא ומתן מצליח חייב להיות צד שלישי, אשר מסוגל להגן על האינטרסים של שני הצדדים ולהוציא את שניהם כמנצחים בכל עסקה וזאת הגדולה של כל מתווך מקצועי ומנוסה, להביא את העסקה לשביל הזהב.
בנוסף, לא מספיק רק לפרסם את הנכס. חייבים לדעת איך ואיפה להשיק קמפיין פרסומי. איזה קהל יעד יכול להתעניין בנכס ספציפי ואיך להגיע אליו.
עבודות נוספות שמתבצעת ע"י מתווך
מרבית העבודה של המתווך נעשית מאחורי הקלעים. קודם כל צריך לבדוק בקפידה את כל המסמכים הרלוונטיים של הנכס, סוג של היסטוריה של הנכס. ישנם המון נכסים שעושים בהם שינויים (סוגרים מרפסות, פותחים חלונות, מתקינים פרגולות ועוד…) השינויים האלה נעשים עוד לפני רכישת הנכסים והמוכרים הנוכחיים עלולים אף לא לדעת את כולם. נכון להיום, כדי לקבל משכנתה עבור רכישת הנכס, בנקים מסתכלים על כל נכס דרך זכוכית מגדלת ואם קיימים שינויים בהיסטוריה של הנכס או אם הרישום אינו תקין או דירה רשומה בעירייה ולא רשומה בטאבו כדירה או מדובר בקרקע לא פרטית ועוד. הבנק לא נותן משכנתה וקונה נאלץ לצאת מן העסקה ולשלם פיצוי מוסכם שעלול להגיע למאות אלפי שקלים. לפעמים לדירה קיימים מסים והיטלים, שהמוכר אפילו לא ידע על קיומם וכעת לאחר ביצוע העסקה הוא נאלץ לשלם מאות אלפי שקלים, מה שהופך את העסקה ללא כדאית בעליל. לפני התחלת תהליך המכירה או רכישה, מתווך חייב להוציא את כל המסמכים הרלוונטיים, מן הלשכה לרישום מקרקעין (טאבו), ומן העיריה כדי להבין בצורה ברורה מה הוא עומד למכור ואיך ניתן למקסם את הפוטנציאל של הנכס או לחליפין לפתור בעיה עוד לפני שהקונה עולה עליה, דהיינו להקדים תרופה למכה.
לפעמים, קיימות בעיות מאד רציניות, אשר לא מאפשרות לבצע עסקה, בעיות שהמוכר אפילו לא היה מודע לקיומן. במקרים כאלה, על המתווך להביא אנשי מקצוע(כגון עורכי דין, אדריכלים, שמאים, או יועצים בתחומים שונים) שיכולים לפתור את הבעיה על הצד הטוב ביותר. חשוב שמתווך יהיה מנוסה ומקצועי ובעל קשרים בגופים ממשלתיים, כדי לעזור ללקוח לפתור את כל סוגי הבעיות
צוות לעניין
ישנו הבדל ענק בין מתווך רגיל ואיש מכירות מן השורה לבין סוכנות תיווך מוסמכת ע"י משרד המשפטים שמסוגלת לתת מענה לכל הצרכים של המוכרים והקונים. סוכנות כזאת עובדת בשיתוף פעולה עם משפטנים, עורכי דין, שמאים, יועצי משכנתאות ואפילו קבלני שיפוץ, אשר תפקידם להכין את הנכס למכירה ע"י ביצוע עבודות קוסמטיות לא יקרות לצורך השבחת הנכס הנמכר, העלאת ערכו ומיצוי פוטנציאל המכירתי שלו. בשרשרת הזאת המתווך ממלא תפקיד מפתח שמקשר בין כל הגורמים עד סיומו המוצלח של כל עסקה.
מנטרל את השפעת האגו על העסקה
נהוג לומר כי "עסקה היא טובה כאשר שני הצדדים מרוצים ממנה". כל מי שעבר תהליך של קניית ומכירת דירה יודע שמדובר בלא מעט עבודה ותסכול. לרוב המוכר והקונה נפגשים איפשהו באמצע, אבל בלא מעט מקרים במהלך המו"מ שני הצדדים מתבצרים בעמדותיהם, לא נכונים להתפשרויות, ולמרות הרצון הדו-צדדי למכור ולקנות זה מפוצץ לא אחת את המו"מ בין הצדדים, וכולם מתחרטים על כך לאחר מכן. הגישה הרווחת בעולם הנדל"ן גורסת כי "משא ומתן אידיאלי הוא כזה אשר מתנהל באמצעות מתווך". מעורבותו של המתווך מנטרלת את האגו והרגשות הכרוכים בהעלאת או הורדת מחירו של הנכס. דבר חשוב ואחרון, הוא עניין התמחור והמחיר, לרוכש ולמוכר, אותו יודע המתווך ולכן הוא מהווה גורם מאזן ומפשר במו"מ בין הצדדים.
