שוק הנדל"ן בגאורגיה מציע הזדמנויות ייחודיות למשקיעים ישראלים שמוכנים לצאת מחוץ לאזור הנוחות שלהם ולבחון אפשרויות חדשות. בניגוד לשוק הישראלי, בו אנו מתמצים פחות או יותר במושגים, ברמות הגימור השונות ויודעים למה ניתן לצפות במעמד קבלת המפתח, המצב בגיאורגיה שונה וטווח האפשרויות של המשקיע עשוי להיות רחב משאנו מכירים.
עם זאת, ישנם גם לא מעט אתגרים שחשוב שניערך להם. תהליך הבנייה ותמחור הנכסים החדשים מתחלק לשלוש רמות גימור שונות, כשכל אחת מהן טומנת בחובה הזדמנויות מגוונות למשקיעים שונים. אז כדי להימנע מהפתעות כמו רצפה לא מיושרת, או קירות בטון חשופים והיעדר תשתיות בסיסיות, נשמח לערוך לכם היכרות עם רמות הגימור ומושגי המפתח המשמעותיים ביותר כאשר שוקלים לרכוש נכס במדינה.
1. מעטפת שחורה Black Frame
רכישת נכס במצב מעטפת שחורה מאפשרת לרכוש את הנכס בשלב גמר השלד בלבד – לאחר עבודות הבטון והמלט ולפני חלוקה פנימית או הנחת תשתיות מינימליות. במצב זה, ברוב המקרים, אפילו רצפת הבטון החשופה לא תהיה מיושרת. מכיוון שמדובר בשלב הראשוני ביותר של בניית הנכס, מדובר בעלות הנמוכה ביותר והיא נחשבת להשקעה קלאסית עבור השקעת Flip, כאשר המחיר למ"ר הוא הנמוך ביותר ליום הקניה, כשמספר שנים לאחר מכן במועד המכירה, קיימת תשואה יפה.
בעסקה כזו, מלבד דלת כניסה וחלונות, הרוכש צריך להשלים את עבודות הגמר על חשבונו – החל מעבודות הטייח ועד התשתית כמו אינסטלציה, חשמל, ועיצוב. מומלץ לקחת בחשבון, שבהשקעות מסוג זה נדרשת הכרות עם שוק המקומי ויכולת למצוא אנשי מקצוע אמינים להשלמת השיפוץ, שכולל גם רכישת חומרים ותפעול קבלנים מקומיים.
רכשתי מעטפת שחורה – ואני מעוניין לשדרג אותה לדירה מעוצבת עבור עצמי. איך עושים את זה?
כאשר משקיע רוכש מעטפת שחורה, הקבלן מאפשר לו להיכנס כחצי שנה לפני המסירה כדי לבצע חלוקות פנים. במקרה הזה, הרוכש עצמו פונה לאותו קבלן, או פונה לאחר ושוכר אותו לעבודה הזו על חשבונו. הנחת התשתיות, חלוקה פנימית ואפילו ריהוט – הכל ייעשה בהתאם לתקציב הפרטי של כל משקיע.
למי תתאים המעטפת השחורה?
מדובר באפשרות זולה שמאפשרת עליית ערך משמעותית תוך כ-3.5 שנים, מה שהופך אותה להשקעת פליפ משתלמת. בנוסף, היא מתאימה למי שמחפש דף חלק לעיצוב ותכנון יצירתי, בין אם למגורים, נכס מסחרי או Airbnb, ופותחת הזדמנות להגשים חלום בתכנון אישי.
2. מעטפת לבנה White Frame
ברכישת נכס ברמת גימור מעטפת לבנה, נקבל את התשתיות המוכרות והבסיסיות: גז, מים, חשמל, ביוב ותקשורת. בנוסף, חלוקת הפנים בדירה, עבודות טייח ודלתות וחלונות קיימים גם הם לרוב. אנחנו אומרים "לרוב", מכיוון שגם כאן, טווח הפרשנות של הקבלן לרמת הגימור הזו רחב במיוחד.
קבלן אחד עשוי לכלול את עבודת הריצוף בעלות המעטפת הלבנה בעוד אחר לא, ועוד אינספור דוגמאות שונות ומשונות. לכן, לפני שחותמים על עסקה שכזו, חשוב להבין כל חוזה וחוזה שחותמים עליו לעומק ולא להניח שמדובר בסטנדרט בנייה ורמת גימור.
האם ניתן לבצע שינויים בתשתית ובנקודות המים והחשמל בתוכנית?
בישראל אנו מכירים את שוק דירות הקבלן ואת מחלקת שינויי דיירים, המאפשרת שינויים בתוכנית הדירה. בין אם מדובר בהזזת קירות פנים, החלפת מטבח, חיפויים, ריצוף והזזת נקודות חשמל. לעומת זאת, בגאורגיה, אין מחלקה כזו. למעשה, כאשר בוחרים במעטפת הלבנה, נקודות המים והחשמל שנקבעו בתוכנית הן הבלעדיות שקיבלו את האישורים הנדרשים ולא יהיה פשוט להזיז אותן, שכן הקבלנים בגאורגיה מאוד קפדנים בנושא זה.
האם התקנת מטבח כלולה בהנחת התשתית, כמקובל בישראל?
מוזר ככל שישמע, בגאורגיה, התקנת מטבח (ולא משנה כמה בסיסי הוא) נופלת תחת קטגוריית ריהוט הדירה. לכן, התקנתו תהיה רק ברכישת נכס מסוג מעטפת ירוקה ובו מפורטת רשימת הריהוט שתכלול גם מטבח על כל חלקיו. זו הדרך היחידה שתבטיח כי בכניסה לנכס, יעמוד מטבח מתפקד.
3. מעטפת ירוקה Green Frame
רמת הגימור הגבוהה ביותר היא המעטפת הירוקה, אשר מבטיחה לכם דירה כמעט מוכנה למגורים. ברמת הגימור הזו, מסכמים עם הקבלן הגיאורגי מה נכנס או לא נכנס תחת הסעיף "ריהוט" (לדוגמה מטבח), וזאת בנוסף לעבודות התשתית, החיפוי והריצוף שהוא מבטיח לכם. רכישת נכס במצב כזה מתאימה למשקיעים המחפשים דירה שניתן להשכיר בקלות, במינימום השקעה נוספת ומקסימום ראש שקט. יחד עם זאת, מדובר בעלות גבוהה יותר למ"ר.
הפערים הקיימים בין הקבלנים בשטח – לקבל את המקסימום שניתן
לאחר שבחנו מקרוב את ההבדלים בין סוגי המעטפות, יש לציין כי הפערים ברמת הגימור באותה קטגוריה משתנה בין קבלן לקבלן. בעוד מעטפת לבנה תגיע עם חלוקה פנימית ותשתיות בסיסיות וקבועות, ייתכן וקבלן אחד ישקיע בהנחת ריצוף, בעוד אחר לא. לכן, יש ערך מוסף לבחירת איש הקשר המתאים שילווה את החוזה, שיאפשר לכם לקבל את המקסימום שניתן במסגרת המעטפת שבחרתם על הנייר. בנקודה זו נשמח לעזור לכם עם שנים רבות של ניסיון.
עושים סדר במספרים – כמה תעלה לכם כל סוג של מעטפת בגאורגיה?
עכשיו אנחנו מגיעים לשורה התחתונה ועושים למשקיעים בכל קנה מידה, קצת סדר בראש. לשם הדוגמה, על הנייר מדובר בדירת סטודיו של 25 מ"ר בתוספת 5 מ"ר מרפסת.
אם נרכוש אותה במעטפת שחורה, שתכלול רק את עבודות הבטון והפתחים במעטפת הדירה (דלת כניסה וחלונות), נשלם כ-25,000 דולר.
אם נרכוש את אותו המטראז' כמעטפת לבנה, נשלם כ-35,000 דולר. כאן, מומלץ לזכור שקיים טווח יחסית רחב של פרשנות הקבלן למה שנחשב מעטפת לבנה וחשוב להבין מראש מה כלול במעטפת זו.
לבסוף, בחירה במעטפת ירוקה עבור דירת הסטודיו, תעלה כ-45,000 דולר, כמעט כפול מהמעטפת השחורה. אלה, פחות או יותר, הפערים היחסיים במחיר.
בנוסף, כמו בכל מקום אחר בעולם, המחירים משתנים מאזור לאזור ודירה להשקעה מול הים, או עם נוף להרים תעלה יותר מזו שבשכונת מגורים צפופה בעיר. אגב, חשוב לציין, בין אם בחרת להשקיע במעטפת שחורה, לבנה או ירוקה, קבלת המפתח תהיה במעמד זהה מאחר ויש להמתין לאישור אכלוס עבור הבניין כולו.
